Le décès d'un locataire place le propriétaire bailleur dans une situation délicate, mêlant considérations humaines, obligations légales et questions pratiques. À Paris et en Île-de-France, où le marché locatif est particulièrement tendu, cette situation peut générer stress et incertitude. SOJI Hygiène accompagne régulièrement les propriétaires confrontés à cette épreuve, en les guidant dans les démarches et en assurant la remise en état du logement lorsque nécessaire.
Ce que dit la loi : le sort du bail après le décès du locataire
Le principe : le bail ne s'éteint pas automatiquement
Contrairement à une idée reçue, le décès du locataire ne met pas automatiquement fin au contrat de location. L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un transfert automatique du bail à certaines personnes, dans un ordre de priorité défini par la loi. Cette disposition vise à protéger les proches du défunt qui partageaient le logement.
Les bénéficiaires du transfert de bail
Le bail est transféré de plein droit, dans l'ordre suivant :
- Au conjoint survivant (marié), sauf s'il y renonce expressément
- Aux descendants qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès
- Au partenaire lié par un PACS au locataire
- Aux ascendants, au concubin notoire, aux personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an
Ces bénéficiaires doivent manifester leur volonté de rester dans les lieux. Le propriétaire ne peut pas leur refuser le maintien dans le logement, dès lors qu'ils remplissent les conditions légales.
Quand le bail prend fin
Le bail prend fin dans deux cas : soit aucun bénéficiaire ne remplit les conditions de transfert (le locataire vivait seul sans ayant droit éligible), soit les bénéficiaires potentiels renoncent expressément au transfert. Dans ces cas, le bail est résilié et les héritiers du défunt doivent restituer le logement au propriétaire.
Les démarches à accomplir par le propriétaire
Étape 1 : Attendre la confirmation officielle du décès
Le propriétaire n'a pas à intervenir immédiatement. Il doit attendre d'être officiellement informé du décès, généralement par la famille, le notaire en charge de la succession, ou parfois par les autorités (police, mairie). Aucune démarche ne doit être entreprise sur la seule base de rumeurs ou d'inquiétudes.
Étape 2 : Identifier les ayants droit
Le propriétaire doit chercher à identifier les héritiers du défunt. Le notaire chargé de la succession est l'interlocuteur privilégié. Si aucun notaire n'est connu, le propriétaire peut contacter le Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés (FCDDV) ou se rapprocher de la mairie du dernier domicile du défunt. En l'absence d'héritiers connus, la succession est dite vacante et est gérée par les Domaines (service de l'État).
Étape 3 : Attendre la renonciation ou l'acceptation du transfert
Si des personnes sont susceptibles de bénéficier du transfert de bail, le propriétaire doit leur laisser un délai raisonnable pour se manifester. La loi ne fixe pas de délai précis, mais la jurisprudence considère qu'un délai de 2 à 3 mois est acceptable. Passé ce délai sans manifestation, le propriétaire peut considérer que le bail est résilié.
Étape 4 : Récupérer le logement
Une fois le bail résilié (par renonciation des ayants droit ou absence de bénéficiaires), le propriétaire peut récupérer le logement. Un état des lieux de sortie doit être réalisé, idéalement en présence des héritiers ou de leur représentant (notaire). Les clés sont restituées et le dépôt de garantie est traité selon les règles habituelles.
La question du loyer et des charges
Pendant la période de transfert potentiel
Les loyers continuent à courir normalement après le décès du locataire. Si le bail est transféré, le nouveau titulaire reprend les obligations de paiement. Si le bail est résilié, les héritiers sont redevables des loyers jusqu'à la date de restitution effective du logement. Cette dette entre dans le passif de la succession.
En cas de succession déficitaire ou vacante
Si la succession est déficitaire (dettes supérieures à l'actif) et que les héritiers y renoncent, le propriétaire risque de ne jamais récupérer les loyers impayés. Il peut déclarer sa créance auprès du notaire ou des Domaines, mais le recouvrement est souvent aléatoire. L'assurance loyers impayés, si le propriétaire en dispose, peut couvrir cette période.
La remise en état du logement : qui paie ?
L'usure normale vs les dégradations
Comme pour toute fin de bail, il convient de distinguer l'usure normale (à la charge du propriétaire) des dégradations imputables au locataire (à la charge de la succession). Si le décès a entraîné des dommages spécifiques (souillures biologiques en cas de décès non découvert rapidement), ces frais de remise en état peuvent être imputés à la succession ou couverts par l'assurance.
Le rôle des assurances
Plusieurs assurances peuvent intervenir selon les situations :
- L'assurance habitation du locataire défunt : elle peut couvrir les frais de nettoyage et remise en état en cas de décès à domicile, dans la limite des garanties souscrites
- L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) : elle peut prendre le relais si l'assurance du locataire est insuffisante ou inexistante
- L'assurance décès/obsèques du défunt : certains contrats incluent une garantie "frais de remise en état du domicile"
Chez SOJI Hygiène, nous vous accompagnons dans l'identification des assurances mobilisables et dans la constitution des dossiers de prise en charge.
Le cas particulier du décès non découvert
La situation la plus complexe pour un propriétaire est celle d'un décès non découvert pendant plusieurs jours ou semaines. Le logement peut alors présenter un état d'insalubrité avancé nécessitant une intervention professionnelle urgente.
Qui alerte le propriétaire ?
Généralement, c'est le voisinage qui donne l'alerte, en raison des odeurs ou de l'absence prolongée du locataire. Les forces de l'ordre interviennent alors pour ouvrir le logement. Le propriétaire est ensuite contacté par la police ou la mairie.
L'intervention de SOJI Hygiène
Dès que les autorités ont achevé leurs constatations et restitué les lieux, nous pouvons intervenir pour la remise en état. Notre protocole comprend le nettoyage des contaminations biologiques, le traitement des odeurs, la désinfection complète et, si nécessaire, la coordination des travaux de rénovation. Nous intervenons avec la plus grande discrétion pour préserver la dignité du défunt et le confort du voisinage.
Conseils pratiques pour les propriétaires
- Conservez toujours des coordonnées de contact d'urgence de votre locataire (famille, employeur)
- Vérifiez que votre locataire dispose bien d'une assurance habitation à jour
- Souscrivez une assurance propriétaire non-occupant (PNO) avec garantie "risques locatifs"
- En cas de doute sur l'état de santé d'un locataire isolé, n'hésitez pas à alerter les services sociaux
- Conservez précieusement tous les documents relatifs à la location (bail, états des lieux, correspondances)
FAQ : Décès d'un locataire
Les loyers continuent-ils à courir après le décès ?
Oui, jusqu'à la résiliation effective du bail et la restitution du logement. Les héritiers qui acceptent la succession sont redevables de ces loyers. En cas de renonciation à la succession, le propriétaire peut déclarer sa créance mais le recouvrement est incertain.
Puis-je entrer dans le logement après le décès ?
Non, pas sans autorisation. Le logement reste sous la protection juridique de la succession. Vous ne pouvez y pénétrer qu'avec l'accord des héritiers ou de leur représentant (notaire), ou sur autorisation judiciaire en cas de litige. Seules les autorités (police, pompiers) peuvent y accéder sans autorisation en cas d'urgence.
Que faire des affaires du locataire décédé ?
Les biens du défunt appartiennent à sa succession. Vous ne pouvez pas les jeter, les donner ou les vendre. Ils doivent être remis aux héritiers ou, en l'absence d'héritiers, aux Domaines. Si les héritiers ne les récupèrent pas dans un délai raisonnable après mise en demeure, vous pouvez demander au juge l'autorisation de les faire enlever et stocker aux frais de la succession.
Le dépôt de garantie doit-il être rendu ?
Oui, dans les mêmes conditions qu'une fin de bail classique. Il doit être restitué aux héritiers dans un délai de 1 mois (si l'état des lieux de sortie est conforme) à 2 mois (si des dégradations sont constatées), déduction faite des sommes dues (loyers impayés, réparations locatives). En l'absence d'héritiers identifiés, le dépôt est consigné à la Caisse des Dépôts.
Puis-je résilier le bail si je ne connais pas les héritiers ?
En l'absence d'héritiers connus après des recherches raisonnables, vous pouvez considérer que personne ne bénéficie du transfert de bail. Un délai de 3 à 6 mois après le décès est généralement suffisant. En cas de doute, consultez un avocat ou faites constater la situation par huissier pour vous prémunir contre d'éventuelles contestations ultérieures.